Главная | Правовое регулирование сделок с недвижимостью и их государственная регистрация

Правовое регулирование сделок с недвижимостью и их государственная регистрация


При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган в этом случае совершает действие от имени государства.

Похожие статьи

То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеуказанные органы выступают от имени государства или муниципального образования, свидетельствует не только об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и о сфере их действия. Для всех них характерна общеобязательность и публичный характер. В Конституции РФ ст. Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус.

Для более подробного рассмотрения существа публичного акта будет целесообразным обратиться к устоявшейся терминологии. Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного отношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц.

Наиболее рельефно публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц.

При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов.

Однако ее открытость для всех желающих нежелательна опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах недвижимости и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте например, при залоге.

В этом смысле, безусловно, прав Б. Возвращаясь к вопросу о соотношении частноправового и публично-правового начал в регистрации, нельзя не отметить следующее.

Удивительно, но факт! Шершеневич, говоря о недвижимости, писал:

Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов. С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении его.

В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи свидетельства о регистрации права. Эрдлевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

Введение в законодательство системы регистрации породил множество вопросов технико-юридического характера. Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с ней уже существуют на момент их государственной регистрации.

Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств.

Так, право собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса. Понятие недвижимости в современном гражданском законодательстве даётся следующее: Определение недвижимости, закреплённое в статье ГК РФ [2, с.

Проанализируем критерии, по которым законодатель относит объекты к недвижимому имуществу. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка.

Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь. Отнесение же законодателем к недвижимому имуществу водных объектов вызвало разные точки зрения. Водные объекты — это места постоянного сосредоточения воды на поверхности земли. Поэтому в данном случае недвижимым имуществом следует считать земельный участок, занятый водой.

По мнению профессора Витрянского В. Государственной регистрации должно подлежать право на землю и сделки с землёй, имеющей в своём составе данные природные ресурсы. Такими объектами являются леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. У некоторых современных учёных такой критерий вызвал несогласие. Своё мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.

Не могу не согласиться с этим мнением. Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново. Многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, по мнению Е. Он просто меняет своё назначение.

Полагаю, что этот автор заблуждается. На её вопрос следует дать ответ: В-третьих, режим недвижимости распространён на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Представляется интересным мнение А. Черных о таких объектах. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. В-четвертых, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия, объекты незавершённые строительством.

Представители других отраслей науки философии, экономики предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя её как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами почвой, водой , а также зданиями и сооружениями.

В то же время И. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок.

Именно такое определение дается в словаре С.

Удивительно, но факт! Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда п.

Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и её составной частью, что невозможно. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причём само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь её характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость [27, с.

Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости.

Удивительно, но факт! Она не порождает юридических последствий и может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще. Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С. Иващенко, который предлагает закрепить в Уголовном кодексе РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко.

Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости, на мой взгляд, вызывает серьёзные возражения.

Представляется абсолютно бесполезной идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права.

И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом.

Ключевые слова

Первоначально попытка российского законодателя создать аналог нотариальной формы сделки с недвижимостью в виде государственной регистрации сделки потерпела полную неудачу.

Мало того, есть определенные мысли относительно замены государственной регистрации именно нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью. Поэтому нельзя согласиться с мнением некоторых авторов, например, Е. Речи о такой замене вести нельзя в принципе. В заявлении указываются причины приостановления, например, необходимость внесения изменений в представленные документы для устранения их несоответствия требованиям действующего законодательства, необходимость получения дополнительных документов, служебная командировка, болезнь и иные уважительные для заявителя причины.

Приостановление государственной регистрации на основании заявления правообладателя в соответствии с п. Течение срока приостановления начинается со дня подачи заявления о приостановлении.

После окончания срока приостановления месячный срок государственной регистрации начинается заново. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. До истечения месячного срока регистрации, заново начавшегося после приостановления, в Единый государственный реестр должны быть внесены соответствующие регистрационные записи либо при наличии оснований принято решение об отказе.

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда п. Регистрация приостанавливается на указанный судом срок или до отмены судом своего решения определения о приостановлении.

Еще по теме Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом:

Основанием для отложения государственной регистрации ипотеки также является ст. Регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения судом спора по существу. Приостановление государственной регистрации по судебному решению определению в соответствии с п.

Течение срока приостановления начинается со дня вынесения судом определения, вступления в законную силу решения суда или со дня, указанного судом. В случае приостановления государственной регистрации по любому из указанных оснований заявителю должно быть направлено уведомление с указанием причин приостановления. В случае приостановления регистрации по заявлению одной из сторон договора уведомление направляется также и другой стороне.

Уведомление о приостановлении по решению регистратора должно быть направлено в течение дня, следующего за принятием решения. В уведомлении заявителю предлагается устранить причины, препятствующие регистрации: Со дня прекращения обстоятельств, послуживших основанием приостановления государственной регистрации, срок приостановления заканчивается. Государственная регистрация возобновляется со дня: Дополнительные документы представляются с заявлением и регистрируются в книге учета документов.

Государственная регистрация осуществляется с соблюдением принципа старшинства приоритета ранее заявленного права: Если в течение сроков приостановления другое лицо заявит о регистрации своего права на данный объект недвижимости, вопрос не может быть разрешен до принятия решения о регистрации ранее заявленного права.

В целом следует отметить, что процедура приостановления должна способствовать разрешению вопроса о наличии бесспорного права и устранению имеющихся в представленных документах недостатков. Порядок отказа в государственной регистрации В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации п. Первое основание для возможного отказа указано в п. Другие основания для отказа установлены п.

Этот перечень не является закрытым. Основания для отказа указаны в также в п.

Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда п. В государственной регистрации права может быть отказано, в частности, в следующих случаях. Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве, и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным ранее правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом с абз.

Если в правоустанавливающих документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя наименование правообладателя в регистрации может быть отказано в соответствии с абз. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект".

Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетенции и в нарушении порядка издания таких актов, в регистрации отказывается в соответствии с абз. Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении, указывающей на правопритязание в отношении данного объекта, первоначально должно быть принято решение по результатам правовой экспертизы в отношении ранее принятых документов.

После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается в соответствии с абз. При наличии сомнений в наличии основания для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям действия регистратора определяются п. В государственной регистрации сделки может быть отказано, в частности, в следующих случаях.

Удивительно, но факт! Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом.

Если сделка с недвижимым имуществом, о государственной регистрации которой просит заявитель заявители , не является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, в регистрации отказывается в соответствии с абз.

Если в договоре отсутствуют существенные условия п. При наличии в Едином государственном реестре записи об аресте, запрещении сделок с недвижимым имуществом в государственной регистрации перехода права, сделок, иных установленных правообладателем ограничений обременений отказывается в соответствии с абз.

Удивительно, но факт! N ФЗ "Об акционерных обществах".

Арест, запрещение сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, которому объявлен запрет. Если в Едином государственном реестре имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении обременении права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки или перехода права отказывается в соответствии с абз.

Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и пр.

Если в Едином государственном реестре отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона, то в государственной регистрации сделки отказывается в соответствии с абз.

Удивительно, но факт! Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов.

Если в Едином государственном реестре отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем до введения в действие Закона, то в государственной регистрации сделки отказывается в соответствии с п. Названные законодательные акты устанавливают особенности государственной регистрации перехода права на конкретные объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Следующая ступень нормативных актов направленных на регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним — подзаконные нормативные акты. Значение подзаконных нормативных актов в регулировании отношений регистрации прав на недвижимое имущество - немаловажно. В начале х гг. В настоящее время, как мы уже подчеркнули, регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами.

Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ. В соответствии с п. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом п.

Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно ст. Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной п. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом п. Она не порождает юридических последствий и может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение п. Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. Следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе недвижимости , в состав которого включаются объекты, указанные в п.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Содержание права собственности регламентировано в ст. К другим вещным правам в соответствии со ст.



Читайте также:

  • Кто имеет право на беспроцентную ипотеку
  • Как отказаться от доли в квартире при ипотеке